Топката е в ръцете на банките

Мартин Георгиев Кацарски е роден на 15 април 1976 г. в Благоевград. Завършил е средното си образование в Математическата гимназия “Акад. Сергей Корольов”, след което следва “Финанси” в ЮЗУ ”Неофит Рилски”. Управител е на агенция за недвижими имоти “Авеню”, която е собственик на благоевградския портал www. BlagoevgradProperties.com. Оглавява от създаването му Регионалното сдружение за недвижими имоти в областния център на Пиринско, чийто председател е. Женен, с 2 деца.

- Кризата в сектора на недвижимите имоти е налице отдавна. Цените паднаха. Въпреки че банките започнаха да кредитират и свалиха лихвите по ипотечните кредити, лошите ипотеки в банките нарастват. Агенции за недвижими имоти фалират. Продавачи коментират, че имотите им седят с месеци и не могат да се продадат. Изобщо вижда ли се светлина в тунела за имотния пазар?

- Казано от Вас така, трудно някой ще види светлина в тунела. Истината обаче е по-различна и не толкова черна. Вие нахвърляхте доста въпроси, някои от които не могат да бъдат разгледани в едно или две изречения, а и аз ще се опитам да погледна на различните въпроси и изказвания по-реално и обективно.

Без да навлизам в спор паднали ли са цените или не, нека да започнем от там, че за по-голямата част от имотите цените са там, където бяха в началото и средата на 2007 г. Следователно, ако погледнем бързото и на моменти необосновано покачване на цените в края на 2007 и през 2008, ще разберем, че така нареченото падане или както аз го наричам, корекция на цените е вследствие на урегулиране на пазара. Вижте, ако вашето жилище в продължение на 20 години увеличава стойността си с 5% всяка година, и след това поради ред причини, които могат да настъпят в продължение на 3 години, то губи от стойността си по 5 %, може да говорим за спад в цените на недвижимите имоти. Но ако за една година стойността на жилището Ви се е покачила с 20-30% и на следващата година то възвърне предишната си стойност, за какво падане говорим.

- Но, ако сделките продължават да намаляват, това неимоверно ще се отрази на цените?

- Не ме карайте да изпадам в ситуация да браня една или друга теза. Ако на някой му се иска да вярва, че цените на имотите ще паднат до нива от преди 20 години, това е негово право и аз няма да го убеждавам в противното. Ако ние всички спрем утре да купуваме сирене, не значи, че цената му ще стане един лев за килограм, просто ще спре да се произвежда. Това се случва и с недвижимите имоти. Нека да вземем за пример новото строителство в благоевградския кв. “Еленово”. Въпреки че цените се върнаха на нивата отпреди две години, интересът към включване не се е увеличил. Това обаче не доведе до допълнително намаление на цените, а просто спря новите проекти, които трябваше да стартират в края на 2009 и началото на 2010. В същото време продавачи на определен тип жилищни имоти, предлагайки ги на добри цени, успяват да ги продават в разумни срокове. А за продавачите, които смятат, че сегашните цени са нещо временно и те ще изчакат по-добри времена за продажба, това е тяхно право. Така че като цяло пазар на недвижима собственост в Благоевград има. Определено той е доста по-малък в сравнение с предишни години, но пък в резултат на това беше възможно и възстановяването на цените до по-реални стойности.

- Това ли е и причината агенции за недвижими имоти да фалират?

- Не мисля, че има фалирали агенции. А и не мисля, че думата фалирал е подходяща за случващото се. При стегнация в определен сектор е нормално някои от фирмите да затворят и да потърсят по-добър начин на препитание. Това са нормални неща и не смятам, че има сензация или новина.

- Преди време в едно Ваше интервю на въпроса ще има ли незавършени сгради в гр. Благоевград, Вие казахте, че не виждате причина това да се случи. В пресата обаче излезе информация за няколко сгради, които най-вероятно няма да бъдат завършени?

- Аз се смятам за информиран човек в сектора на недвижимите имоти в гр. Благоевград и това е нормално, имайки предвид, че управлявам една от най-успешните агенции в града. На базата на информацията, с която разполагам, винаги съм се стремял да бъда обективен, отговорен и да представям нещата такива, каквито са. Това главно се дължи на дълбокото ми убеждение, че единственият начин да изградиш дългосрочно доверие в хората, е да бъдеш искрен и открит с тях. Затова е необходимо да бъдем малко по-отговорни и внимателни, когато спекулираме с една или друга информация, имайки предвид, че това може да доведе до абсолютно ненужни вреди за клиентите на пазара на недвижими имоти и най-вече върху коректните строители и инвеститори.

Да, в момента има проекти и новостроящи се сгради в начален етап, които са спрени, но в тях няма продажби, така че те са си изцяло проблем на инвеститорите. Трябва да отбележим, че изцяло спрели сгради поради липса на средства от страна на инвеститорите няма, но въпреки това изключително обезпокояващ е фактът, че масово сградите ново строителство не се завършват в срок. Казвам “масово”, защото това е истината. Ако това нещо не се промени и строителите, и инвеститорите не започнат да изпълняват условията по договорите, продажбите на ново строителство ще стават все по-трудни и по-трудни, докато блокират пазара на “зелено” изцяло, за което ще са виновни изцяло и само те.

- Вие имате ли подобни случаи с клиенти, закупили чрез Вас апартамент и строежът на сградите в момента да закъснява?

- Разбира се, че имаме. Въпросът не е дали имаме или нямаме, а какво може и трябва да се прави в подобни случаи.

- Какво съветвате клиентите си в подобни случаи?

- При всеки случай е различно, но има няколко основни неща. Първо и преди всичко, хората в подобна ситуация трябва да разберат, че те имат право. Те имат право да бъдат недоволни, право да се притесняват за инвестицията си, право да изискват жилището им да бъде завършено колкото се може по-бързо. Жалко е, като гледаш колко много хора се притесняват от това да зададат просто въпрос: Защо? Защо сградата не ми е завършена, след като аз съм платил? Второ, много важно нещо е да се обърнат към фирмата посредник. Наше задължение е да поддържаме постоянна комуникация със строителя и да сме наясно какво се случва със сградата. Голяма част от хората все още смятат, че нашата работа е само да им продадем жилище. Това не е така. Посредничеството е процес и той приключва в момента, в който те се настанят в закупеният имот, а не в момента, в който подпишат предварителен договор. Агенцията за това е агенция, за да може да изглажда и спомага за решаването на определени проблеми. А такива винаги възникват. В някои случай агенцията се явява даже и като свидетел пред съда, удостоверяващ договорките между страните. Заедно, много по-лесно, може да изясним причините за закъснението, да потърсим и намерим индивидуални решения за всеки случай по отделно. Ангажимент на агенцията е да държи комуникацията на страните на професионално ниво.

- Смятате ли, че това се прави от всички агенции-посредници и че в подобни ситуации те съдействат докрай на своите клиенти.

- Надявам се това да е така. Аз не мога да знам със сигурност как работят колегите, така че не мога да коментирам тяхната работа. В Благоевград обаче има добри агенции и брокери, държащи на името си и разбиращи същността на тази професия.

Вижте, нещата са много прости, ако искаме повече хора да посещават нашите офиси, ние трябва да бъдем с тях през цялия процес на покупко-продажбата и те да се чувстват комфортно. Казвам комфортно, защото не смятам, че това се случва. Все още голяма част от клиентите излизат от този процес на покупко-продажба неудовлетворени от агенцията. Това е факт и ние трябва да си задаваме въпроса защо това е така. За съжаление все още голяма част от хората влизат в офисите на агенции единствено поради факта, че не могат да се справят сами с намирането на подходящ имот или с намирането на купувач за техния имот, а не защото чувстват необходимостта и сигурноста, която дава добрата агенция в една бъдеща за тях сделка. Агенцията, освен посредник, би трябвало да служи и като консултант, помагащ на клиента преди всичко да вземе правилното решение. Не мисля, че хората имат усещането за агенциите по този начин. Агенцията трябва да успее да запознае клиента с пазара на недвижими имоти, да го запознае обстойно с процеса на покупко-продажба, да го предпази от евентуални лоши практики, които могат да бъдат упражнени върху него от банки или дуги участници в процеса на покупко-продажба. Наша е отговорността клиентът да бъде консултиран, посъветван и обслужен така, че да успее да вземе най-доброто за него решение, което в повечето случаи ще му се наложи да вземе един или два пъти през цялия му животат. Ако погледнем нашата работа от тази гледна точка, ще осъзнаем, че надали вие си спомняте от кого сте си купил хляба преди една седмица, но брокерът или агенцията, която сте ползвали за закупуване на жилището, в което живеете, ще я помните цял живот. Е, наше, на агенциите, е правото на избор какво впечатление ще оставим сред тези хора. За съжаление то невинаги е добро.

- Отново сте критичен към банките. Банковата статистика сочи, че лихвите са паднали и че банките са започнали да кредитират. Това не оказва ли положителен ефект на пазара на недвижими имоти.

- Не, те се опитват да кредитират, доколко са успешни опитите им, попитайте тях. Колкото до лихвите, общото падане за една година е около един процент, което е нищо в сравнение с рязкото покачване на лихвите по ипотечни кредити в началото на кризата. Ако в България обаче все още нямаме ипотечна криза, това изцяло се дължи на хората и по никакъв начин на банките. Те направиха едно голямо нищо,за да предодвратят евентуална такава. Даже напротив, в най-неподходящия момент увеличиха лихвите по съществуващите кредити до непосилни за много хора нива и, разбира се, отчетоха рекордни печалби за миналата година. Единствено търпението на хората и покорното плащане на новите вноски по кредитите все още ни спасява от евентуална ипотечна криза. А най-лошото е, че продължават да крият и да не обясняват как формират лихвите по кредитите. Знаете ли какво? Направете си експеримент и отидете при който и да било управител на клон на банка в гр. Благоевград и го попитайте как се формира или каква е методологията за образуване на лихвата по ипотечни кредити. Той няма да може да ви обясни. Най-вероятно и той самият не знае. Правят си каквото си искат и няма кой да им каже нищо. Утре може да се съберат, да ви увеличат лихвата с два процента и няма какво да направите и ако случайно решите да си изплатите кредита, ви таксуват наказателна лихва от 3-5 %. И това са регламентираните проблеми вследствие на общите им условия за отпускане на жилищни кредити. Но нещата не спират до там! Наскоро имахме случай с нарочената иначе за “народната банка” абсолютно неправомерно да заличи потребителски кредит на наш клиент с пари, които същата тази банка изисква от друга банка за погасяване на ипотека след продажба на имот. Или по друг начин казано, решавате да си погасите жилищното задължение след продажбата на ипотекиран имот. Банката не просто ви таксува 100 лв за “молба за заличаване”, след което ви таксува 3% “такса за предсрочно погасяване”, и накрая, когато внасяте сумата, ви погасява потребителския кредит, а не жилищния. Най-лошото е, че на въпроса кой ви даде право да се разпореждате с тези средства по този начин, отговорът беше, че без те да знаят, системата ги дръпнала автоматично така, че към момента нищо не може да се направи и клиентите трябва да си довнесат сумата. Това е просто и неправомерно изнудване. И това е само един случай. Друг клон на водеща банка в България таксува клиентите си за адвокат, който тя е наела да защитава нейния, на банката, интерес или пък задължава сделките да минават през точно определени нотариуси по необясними причини. Мога да продължа с примерите до безкрайност.

Така че, когато говорим за критичност, не аз съм критичен към банките, а техни и наши клиенти с кредити са критични към тях. Аз просто ви изнасям факти и практики, които голяма част от банковите ръководни служители смятат за нормални, а това савсем не е така.

- В националните медии напоследък излизат доста разнопосочни твърдения за това накъде ще се движи пазарът на имоти. Какво мислите за това?

- Да, прави сте. Даже наскоро бях свидетел на коментари на колеги в два последователни дни в централните новини на водещи тв канали в България, които бяха на абслолютно противоположни мнения. Единият прогнозираше, че се очаква допълнителен спад на цените от 5-10 % в национален мащаб, а другият говореше за започналото покачване на цените на недвижимите имоти в България. Подобни коментари се забелязват и в местните медии. Това, в края на краищата, говори само за едно. Пазарът е непредсказуем в момента и надали някой може да направи по-сериозна прогноза за това какво ще става. С две думи - никой не знае. Ако ми позволите обаче, мога да отбележа няколко фактора, които се налагат вече като тенденция и ще изиграят своята роля при бъдещо движение на цените или стабилизирането им около тези нива.

- Разбира се!!!

- Едно от положителните неща, които трябва да отбележим и за което вече говорихме, е корекцията на цените. Те са там, където бяха в средата на 2007 г. Недвижимият имот вече е достъпен за по-голяма група хора. Това накара много хора да се завърнат на пазара и да започнат отново да търсят тяхното жилище. Преди всичко говорим за хора, които въпреки необходимостта си и желанието си да си закупят имот, това им желание поради високите цени беше невъзможно да се осъществи в периода 2007-2009 г. Аз тук не говоря за епизодичен един месец с увеличено търсене, а тенденция, запазваща се вече повече от три месеца. Тук трябва да отбележим, че увеличеното търсене не означава задължително пропорционално увеличаване на сключените сделки и ни най-малко значи, че всеки имот, който излиза за продан, възбужда моментален интерес. Факт е обаче, че ако Вие сте продавач и пуснете на пазара добър имот и на добра цена, шансът да го продадете в разумен срок е голям. Потенциалните купувачи вярват, че сега е моментът, за да закупят имот, и че шансът да направят добра сделка е голям. Това е много важно. Забелязва се нова визия за пазара сред част от хората и тя е коренно различна в сравнение с това как се гледаше на този пазар в края на миналата година, когато негативните настроения и несигурността почти блокира сделките с имоти. Друг важен фактор, оказващ негативно влияние обаче върху пазара, е малкото на брой сделки с купувачи от нашия регион, живеещи навън, инак казано - купувачите от чужбина. Те играеха важна роля на пазара през последните години.

Най-важното обаче, което ще води пазара за в бъдеще, е преди всичко лихвите на банките. Лихвите по депозитите и лихвите по кредитите, които от своя страна представляват цената на финансиране при покупка. Големият потенциал, който неизбежно ще окаже положителен ефект в бъдеще, е огромният капитал, който гражданите държат в банките. По последни данни той е над 25 млрд. лв. Въпреки кризата той е нараснал на годишна база с над 3 млрд. лв., което значи, че хората спестяват, възползват се от високите лихви по депозитите, но засега се въздържат от инвестиции, в това число покупки на недвижим имот. Свалянето на лихви по депозитите, а от там и на лихвите по кредитите, ще окаже двоен ефект върху пазара на недвижими имоти. Първо, част от парите по депозитите ще излязат от банките и ще послужат за закупуване на имоти и второ, цената на финансиране ще падне и при сегашните цени ще направи имотите още по-достъпни. Истината е, че цената на финансиране и ограниченото такова оказва най-голям негативен ефект върху пазара на недвижими имоти.

Като цяло по-голямата част от инвеститорите в ново строителство и продавачите на индивидуални оферти свършиха своята работа като коригираха цените. Топката сега е в ръцете на банките. Така че следете лихвите, те ще са водещ фактор за пазара на недвижимите имоти.