Високата безработица и лошите кредити отлагат за 2012 г. възстановяването на жилищния пазар

След силното свиване на пазара и спада на цените с близо 30% през 2009 г. повечето агенции очакваха 2010 г. да доведе края на кризата в жилищния сектор, но това не се случи. Нещо повече - цените на имотите продължиха спада си, като данните на Националния статистически институт показват средно поевтиняване за цялата страна с над 6% на годишна база.

Спекулативният сегмент от пазара продължи да се свива, като интересът на британските инвеститори почти изчезна. Повечето от тях влагаха средства в български имоти, водени от силния ръст на цените до 2008 г., но с оглед на перспективите за бавно възстановяване и насищането на пазара, сега нищо не ги привлича към България и те няма да се върнат скоро. В резултат инвестициите в имоти през миналата година намаляха с 276 млн. евро.

Основно търсенето на жилища през миналата година беше насочено към покупка на първи дом, често от бивши наематели. Т.е. купувачите не залагаха на ръст на цените и търсеха колкото се може по-изгодна сделка. Повечето агенции се опитваха да задържат проформа цените на имотите на нивата от 2009 г., като даваха сравнително високи оферти "продава", но бяха принудени да договарят големи отстъпки при всяка сделка.

На пазара почти не се срещаха купувачи, готови да дадат повече от 1000 евро за кв.м, като инвеститорите във високия ценови клас предпочитаха да влагат в покупка на земя и строеж, а не в покупка на готови жилища.

Така търсенето беше насочено към двустайни апартаменти с цени от 30 000 до 50 000 евро и тристайни с цени под 100 000 евро. Стабилно остана търсенето само в столицата и в големите курортни комплекси. Много от покупките на жилища в София се извършваха от бивши наематели. Основно търсенето беше насочено към двустайни апартаменти, дори и в панелни блокове, на цени от 35 000 до 50 000 евро, в зависимост от местоположението, обзавеждането и качеството на строежа.

Това, което отличава пазара в София от другите градове, е по-ниската безработица, така повечето от ипотечните кредити се отпускахаа в столицата основно на хора във възрастовата група 26-35 години, дошли от провинцията.

Сделки на зелено практически нямаше. Цените в другите големи градове паднаха до под 500 евро за квадратен метър, като търсенето там намаля спрямо 2009 г. и се насочи към малки апартаменти на стойност от 20 000 до 40 000 евро.

Въпреки свитото търсене в по-голямата част от страната общият обем на продажбите в сектора нарасна с близо 10% през 2010 г. спрямо 2009 г., подпомогнат от това, че дъното на кризата в София беше достигнато в началото на миналата година, и от повишения интерес на руски инвеститори към имоти в българските курорти.

С цени около 40 000 евро ваканционните апартаменти в България изглеждат привлекателни за руските купувачи, чийто дял сред чуждестранните инвеститори в сектора нарасна с над 35% - до близо 80%. Засилен интерес имаше и към сегмента на еднофамилни къщи в близост до морето на цени до 100 000 евро.

По принцип пазарът на имоти е силно зависим от два фактора - лихвените нива и заетостта. Но в България голямо влияние оказва и притежаването на имот, като търсенето и предлагането се формират до голяма степен от миграцията на населението. Заради високите нива на реална безработицата от над 10% и дела на лошите кредити в банковата система от над 16% е малко вероятно да има силно раздвижване в имотния сектор през първата половина на тази година.

Данните за 2010 г. показват, че рецесията в повечето сегменти на жилищния пазар е достигнала дъно, но дори ако икономиката на страната отбележи ръст от 2-3% през 2011 г.. то тенденция на понижаване на безработицата ще има чак през втората половина на годината. Според резултатите от анкетата на НСИ за бизнес климата у нас през декември конюнктурата в строителството се понижава с 3.8 пункта, а очакванията са за намаление на цените на имотите в следващите три месеца.

Възстановяването на жилищния сектор изглежда се отлага за 2012 г., и то при условие, че няма свръхпредлагане. Въпреки свиването на строителния сектор все още има дисбаланс по отношение на търсене и предлагане на жилища. А и много от англичаните и ирландците, купили жилища в България, вероятно ще продават при първите признаци за покачване на търсенето. Натиск може да окаже и предлагането на имоти от страна на банките с оглед на дела на проблемните ипотечни кредити от над 15%.

В момента надеждите за инвестиции в сектора са свързани основно с руските купувачи, които покрай новините за големите енергийни проекти като Белене и Южен поток отново намериха България на картата. Но докато вложенията на пазара на жилища не представляват спекулативен интерес, търсенето ще остава ограничено.