60% от новите ваканционни имоти чакат купувач или наемател

- Г-н Владиков, какво от случилото се през 2009-та на пазара на ваканционни имоти повлия през първото тримесечие от тази година?

- За да говорим за първото тримесечие, наистина трябва да се направи анализ на 2009 г. Изминалата година смело може да се каже, че беше повлияна от световната икономическа криза и това доведе до пълно замразяване на имотния пазар в България. То се изрази пряко в отдръпване на чуждите инвестиции - те са дванадесет пъти по-малко от същия период на предходната година, както и спиране на предприемаческата активност, чуждестранна и българска, спиране на строежи и спад на цените. Спадът, който констатираме в сегмента „ваканционни имоти“, се движи в рамките на 41"43% за 2009 г., което показва състоянието на пазара и тенденциите през първите месеци на тази година. Броят на изповяданите сделки през 2009 г. е с 38% по-малко от броя на изповяданите сделки през 2008 г. Това е състоянието на пазара. Кризата особено много се почувства във ваканционните имоти. Традиционните купувачи в лицето на руснаци, граждани на Великобритания и на някои скандинавски страни драстично намаля, да не кажем, че са в пълен застой. Това доведе до липсата на реални сделки. За първите три месеца на тази година те са единици, дори се водят повече като екзотика. Това доведе до много тревога както у инвеститори, строители и всички останали участници на имотния пазар.

- Само кризата ли повлия по този начин?

- Освен икономическата криза има и други причини за замразяването на ваканционния пазар. Това е преди всичко презастрояването на курортните комплекси. Такива драстични констатации има в Слънчев бряг, Златни пясъци, в южните черноморски курорти и особено драстично това е в курорти като Банско.

Другата причина за това тежко състояние на ваканционния пазар е липсата на изпълнение на проекти в инфраструктурата. Тя е кръвоносната система на недвижимите имоти, на туризма, на цялата икономика на страната. Това, че беше забавено изпълнението на инфраструктурни проекти в нашата страна също имаше тежко отражение на този пазар. Един сериозен инвеститор, купувайки един имот, гледа три неща " доходността, локацията и урбанизацията на района, както и как да се придвижва бързо. Това, че не беше изпълнена магистрала Струма, затрудни достъпа до Банско.

Всички тези неща повлияха изключително негативно на пазара, който в момента стои в изчаквателни позиции.

Казано в цифри, ако през 2008 г. цените на ваканционните имоти в района на Черноморието и зимните курорти бяха стигнали равнището от 1200 евро в средния клас до 1400-1500 евро, а луксозните, на първа линия с гледка към морето, отбелязаха цени над 2000 евро на квадрат. Тези цени останаха приятен спомен от миналото. В момента същите имоти се продават в рамките на 800-850 евро, максимум 1000 евро на квадратен метър. За скъпите имоти почти няма търсене, което е нормално.

- Какви са прогнозите Ви за пазара занапред, малко преди началото на активния летен сезон?

- Нашите очаквания са, че до края на 2010 г. ще настъпи съживяване на пазара, но в никакъв случай той няма да се върне на равнищата, които бяха достигнати 2008 г. Достигането на тези равнища може да стане след 2 до 3 години. Ние очакваме през тази година да бъдат сключени отделни сделки в района на Черноморието и на зимните курорти, предимно от руски и украински купувачи, които са традиционно добре настроени към нашата страна. За жалост изпълнителната власт продължава да им създава трудности с визите. Мисля, че в програмата, която прие правителството за излизане от кризата, липсваше и една такава точка, която да стимулира чуждите инвеститори чрез облекчаване на визовия режим и получаването на статут на постоянно пребиваващ в страната. Едни такива мерки биха били много позитивни по отношение на нови чужди инвеститори и безспорно биха съживили иначе така латентния имотен пазар.

- Къде в цялата тази картина, която очертахте, е българският инвеститор и купувач?

- Българският инвеститор е водещ на пазара на ваканционни имоти. Да не забравяме, че над 65-70% от ваканционните имоти бяха инвестирани, менажирани, а след това и продавани от субекти, които осъществяват дейността си у нас. За това, че пазарът е в латентно състояние, огромна роля имат и банките, които нямат желание да инвестират в подобни бизнес начинания.

Българите купуваха подобни имоти до 2008 г. Но след стагнацията и затягане на банковото кредитиране тези сделки стават все помалко. Нека не забравяме, че съгласно класацията на процента на собственост на глава от населението в България 94% от населението имат някакво жилище или втори дом. Това ни поставя почти на първо място в Европа. Тази специфика на народопсихологията мисля, че ще бъде много важна и за следващия период, който ще даде възможност на нови българи, след като се оправят взаимоотношенията с банките, да придобиват собственост в зимните и летните курорти.

- След като пазарът се промени, промениха ли се и изискванията на купувачите?

- Застоят на пазара и кризата безспорно доведоха до по-голяма взискателност от страна на купувачите. Ако в миналото те проявяваха полежерно отношение към тази инвестиция, то в момента са изключително внимателни, проучват сериозно компанията инвеститор, искат да получат реални гаранции за това, че ситуацията е тежка, няма да се отрази на строителството така, че строителството на обекта да бъде спряно. Те стават взискателни и по отношение на качеството на изпълнението на обекта. Купувачите са претенциозни и по отношение на цените. Целият този процес създава много трудности при реализацията на обектите.

- Имате ли статистика колко от новопостроените ваканционни имоти седят непродадени?

- В това отношение статистиката е много сложна, тъй като много от предприемачите декларират имотите по различен начин " едни дават броя на апартаментите, други квадратури, трети един общ, без да го разделят. Можем да говорим, че над 60% от новопостроените през втората половина на 2008 г. и цялата 2009 г. ваканционни имоти стоят свободни за продажба или за наем.

- Какви са очакванията Ви за цените на ваканционните имоти в разгара на летния туристически сезон?

- Цените ще се запазят в рамките на съществуващите нива - 800 до 1100 евро на квадратен метър в завършен вид. За съжаление цялата 2010 г. и първата половина на 2011 г. ние не можем да прогнозираме качване на цените поради заниженото търсене.

- А очаквате ли да видим тези нива на цените, за които говорите, от 1400-1500 евро на квадратен метър?

- Да. Считам, че тези граници ще се върнат след няколко факта. На първо място това е излизане от кризата и реален ръст на българската икономика, както и повишаване на покупателната способност на населението. На второ място това е активната роля на банките, които трябва да излязат от това летаргично състояние, в което са в момента. И на трето място - стартирането на крупните инфраструктурни проекти.